앞서 말했듯 책들을 살펴보면 지적(cadastre)의 개념이나 역사의 자료는 현저히 부족하다.
문제는 있는데 책에는 없는 내용이 많다는 것이다.
그래서 지적을 이해함에 있어 지적에 관한 법률의 기본 이념은 중요하다.
현대의 지적을 관통하는 중요한 개념이기 때문에 문제 해결에 굉장한 도움을 준다.
다만 깊이 들어가면 들어갈수록 어려운 것들이 수두룩하고 톺아보듯이 공부해야 하는 것은 물론이고,
내가 모든 내용을 다룰 수는 있으나 개인 시간의 부족과 방문자분들의 정신 건강을 위해
전공자나 관심 있는 사람이 한 번쯤 둘러볼만한 내용을 적고 있다.
지적에 관한 법률의 5대 기본 이념
(굵은 글씨만 따서 외우면 된다.)
1. 국정 주의
지적공부의 등록 사항인 토지 소재, 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적은 국가의 공권력에 의해 오직 국가만이 결정할 수 있는 권한을 가진다는 이념으로 소유자가 자연인, 국가, 지방자치단체, 법인 또는 비 법인 사단 및 재단 등에 관계없이 필지를 구성하는 기본 요소 등은 국가기관의 장인 시장, 군수, 구청장이 등록이란 행정 처분으로 결정한다는 이념이다.
*이 개념에서 현 지적 제도에 대한 부분들이 정리되는데, 바다로 된 토지를 발견하면 국가 기관인 시장, 군수, 구청장(즉, 지적소관청)이 직권으로 말소한다. 또 소관청에 따라 처리 방법의 차이는 있으나, 법에서 정한 바에 의해 정리되기에 당장 말소를 하지 않는다고 하여도 지적 소관청은 해당 토지를 개발행위 제한 토지로 묶어 관리하고 바다로 된 토지를 말소하지 않으면 토지의 이동(분할, 합병, 지목 변경 등을 수반해야 하는 개발행위)을 전혀 할 수 없다. 즉, 바다로 된 토지를 말소하지 않고서는 쓸모가 없는 땅이 되어버린다는 소리다. 또 지적의 행위는 개인의 소유권 보호가 아니라 국가를 위해 하는 것으로 개념이 정리되어 개인의 소유권 보호보다 국가 전체의 이익을 위해 하는 행위로 여겨진다. 다만, 이것 역시 각 소관청 간의 차이는 있고 아무리 법에서 정해놨다고 한들 국민들을 위해 일하는 공무원이 법에만 의존하여 정리하지는 않는 실정이다. (conference나 토론회에서 현대 지적 제도의 불완전성을 지적할 때 꽤 나오는 부분이다. 그리하여 비교적 최근 제정된 지적재조사 법률에는 국가의 이익과 관리의 효율성보단 각 토지의 소유권을 보호해 주는 식으로 법률이 많이 다듬어졌다.)
2. 형식주의
형식주의라 함은 국가의 통치권이 미치는 모든 영토를 필지 단위로 구획하여 지번, 지목, 경계, 좌표, 면적 등을 정한 다음 국가기관의 장인 시장, 군수, 구청장이 비치하고 있는 공적장부인 지적공부에 등록, 공시해야만이 효력이 인정된다는 이념이다. 따라서 모든 토지는 지적공부에 등록, 공시해야만 토지 등기가 가능하게 되어서 토지에 대한 평가, 과세, 거래, 토지 이용 계획 등의 기존 자료로 활용될 수 있는데 이는 형식주의에 의한 공시효력을 인정하고 있기 때문이라 할 수 있다.
*형식적 심사주의와 다른 개념이므로 유의하여 받아들여야 한다. 형식적 심사주의란 형식이 갖추어졌다면 현장에 가서 확인하지 않아도 법적 효력을 갖는 서류로써 갈음될 수 있다는 것이고, 형식주의는 모든 형식이 절차대로 등록되어야 비로소 효력이 생긴다는 개념이다. 뒤에서 설명하겠지만 등기 제도에서 형식적 심사주의를 채택하고 있다.
3. 공개주의
지적공부에 등록된 사항은 토지 소유자나 이해관계인 등 일반 국민에게 신속 정확하게 공개하여 모든 국민이 공평하게 이용할 수 있도록 해야 한다는 이념이다. 국가의 통치권이 미치는 모든 영토를 지적공부에 등록, 공시하여 국가기관의 행정 목적에만 이용하는 것이 아니라 다른 국가 기관이나 지방자치단체 및 공공기관 및 일반 국민에게 공개해서 국가 및 개인의 각종 토지 정책의 기초자료로 활용할 수 있다는 이념이다.
*각 시도의 일사편리 사이트(http://www.kras.go.kr)에 들어가 보면 부동산 종합 공부를 무료로 열람할 수 있다. 토지의 공시 사항과 건축물 여부, 토지이용계획 등을 상세히 볼 수 있다.
4. 실질적 심사주의
지적공부에 새로이 등록하는 사항이나 이미 등록된 사항의 변경 등록은 국가 기관의 장인 시장, 군수, 구청장이 지적 법령에 의한 절차상의 적법성뿐만 아니라, 실체법상 사실 관계의 부합 여부를 조사하여 지적 공부에 등록하여야 한다는 이념으로 사실 심사 주의라고도 한다. 따라서 지적측량 수행자가 실시한 측량 성과는 반드시 소관청이 측량검사를 실시해야 하며 지목 변경, 합병 등 토지 이동 신청이 있는 경우에는 현지 출장하여 토지 확인 조사를 실시하여 사실관계와 부합 여부를 확인한 후 지적 공부를 정리해야 한다.
*지적 제도의 실질적 심사주의는 제대로 지켜지지 않고 있는 부분 중 하나이다. conference에 항상 등장하는 단골 문제점이다. 지적에 관한 법률을 살펴보면 지적 측량 성과 검사에 대한 항목들이 있는데 그 법률 조항 끝에 '단' 조항이 붙어있다. 서류로 측량의 정확성을 확인할 수 있을 때에는 공무원들이 현장에 나가 확인하지 않고도 검사를 할 수 있게 하는 문구가 적혀있다. 하여 우리나라에서 행해지는 대부분의 측량은 현지 검사가 제대로 이루어지고 있지 않다. 다만 서울의 지역은 예외적으로 거의 100%에 가까운 현장 검사를 수반한다.(토지의 가격이 비싼 것과 토지의 이동이 많이 이루어지지 않는 것을 그 이유로 든다.)
5. 직권등록 주의
직권등록 주의라 함은 국가의 통치권이 미치는 모든 영토를 필지 단위로 구획하여 국가기관의 장인 시장, 군수, 구청장이 강제적으로 지적공부에 등록, 공시하여야 한다는 이념이다. 등록 강제 주의 또는 적극적 등록 주의라고도 한다. 따라서 소관청은 공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 규정에 따라 모든 토지를 지적공부에 등록해야 하며 미등록 토지를 발견하였을 때에는 이를 직권으로 조사, 측량하여 토지 소재, 지번, 지목, 경계 또는 좌표와 면적 및 소유자 등을 지적공부에 새로이 등록하여야 한다.
*1번의 국정 주의와도 연관된다. 국정 주의는 국가만이 토지의 소재, 지번과 같은 등록될 속성을 결정할 수 있다는 것이고 직권 등록 주의는 그 결정을 했으면 등록하는 행위도 국가만이 할 수 있다는 것이다.
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