지적학 13. 토지 등록 제도의 유형

날인증서 등록 제도와 권원 등록 제도, 소극적 혹은 적극적 등록제도의 차이점과 그에 대한 설명을 해보겠다. 토렌스 시스템도 이 글에 포함되니 수험생들이나 전공생들은 토지에 대한 개념을 잡기 위해 필독하길 바란다. 

 

목차

 

1. 토지 등록 제도의 유형

1. 날인증서 등록 제도

토지의 이익에 영향을 미치는 문서의 공적 등기를 보전하는 것을 날인증서 등록 제도라고 한다. 기본적으로 등록된 문서가 등록되지 않은 문서 또는 뒤늦게 등록된 서류보다 우선권을 갖게 되는데 특정한 거래가 발생했다는 것을 나타내지만 그 관계자들이 법적으로 그 거래를 수행할 권리가 주어졌다는 것을 입증하지는 못하므로 거래의 유효성을 증명하지는 못한다. 토지 거래를 하려는 자는 매도인 등의 토지에 대한 권원 조사가 필요하다. 

2. 권원 등록 제도

권원 등록 제도는 공적 기관에서 보존되는 특정한 사람에게 귀속된 명확히 한정된 단위의 토지에 대한 권리와 그러한 권리들이 존속되는 한계에 대한 권위 있는 등록이다. 소유권 등록은 언제나 최후의 권리이며 정부는 등록한 이후에 이루어지는 거래의 유효성에 대해 책임을 진다. 적극적 등록제도와 크게 연관이 있다.

3. 소극적 등록 제도

소극적 등록 제도는 기본적으로 거래와 그에 관한 거래증서의 변경 기록을 수행하는 것이며 일필지의 소유권이 거래되면서 발생되는 거래 증서를 변경 등록하는 것이다. 네덜란드, 영국, 프랑스, 이탈리아, 미국 일부 주 및 캐나다 등에서 시행되고 있다.

4. 적극적 등록 제도

적극적 등록 제도 하에서의 토지 등록은 일필지의 개념으로 법적인 권리 보장이 인증되고 정부에 의해 그러한 합법성과 효력이 발생한다. 이 제도의 기본 원칙은 지적공부에 등록되지 아니한 토지는 그 토지에 대한 어떠한 권리도 인정될 수 없고 등록은 강제되고 의무적이며 공적인 지적 측량이 시행되지 않는 한 토지 등기도 허가되지 않는다는 이론이 지배적이다. 적극적 등록 제도의 발달된 형태는 토렌스 시스템이다.

5. 토렌스 시스템

오스트레일리아 로버트 토렌스 경에 의해 처음 고안되었다. 토렌스 시스템은 토지의 권원을 명확히 하고 토지 거래에 따른 변동 사항 정리를 용이하게 하여 권리 증서의 발행을 편리하게 하는 것이 목적이다. 이 제도의 기본 원리는 법률적으로 토지의 권리를 확인하는 대신에 토지의 권원을 등록하는 행위이다.

5-1. 거울 이론

토지 권리 증서의 등록은 토지의 거래 사실을 완벽하게 반영하는 거울과 같다는 입장의 이론이다. 소유권에 관한 현재의 법적 상태는 오직 등기에 의해서만 이론의 여지없이 완벽하게 보인다는 원리이며 주 정부에 의하여 적법성을 보장받는다.

5-2. 커튼 이론

토지 등록 업무가 커튼 뒤에 놓인 공정성과 신빙성에 대해 관여할 필요도 없고 관여해서도 안 되는 매입 신청자를 위한 유일한 정보의 이론이다. 토렌스 제도에 의해 한 번 권리 증명서가 발급되면 당해 토지의 과거 이해관계에 대해 모두 무효화시키고 현재의 소유권을 되돌아볼 필요가 없다는 것이다.

5-3. 보험 이론

토지 등록이 인간의 과실로 인하여 착오가 발생한 경우 피해를 입은 사람은 피해 보상에 대해 법률적으로 선의의 제삼자와 동등한 입장이 되어야 한다는 이론으로 권원증명서에 등기된 모든 정보는 정부에 의하여 보장된다는 원리이다.