지적학 12. 토지 등록이란 무엇일까?

토지는 인간의 힘이 작용함이 없이 자연에 의하여 공급된 것으로 국가 형성의 기초이며 국민 생활의 기본 조건이라고 보며 (지적에서는 이렇게 말하지만 사실은 아니다) 토지 소유권의 객체인 토지에 대해 민법 제99조 제1항은 "토지 및 그 정착물은 부동산이다."라고 하여 부동산으로 규정하고 있다.

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목차

1. 토지 등록

 

1-1. 토지의 정의

이에 대하여 토지를 "인위적으로 구획된 지면에 사회 관념상 지표의 지패에 필요하고 충분한 번위 내에서 그 상하를 포함시킨 것" 또는 "일정한 범위에 걸친 지면에 정당한 이익이 있는 범위 내에서 수직의 상하를 포함시킨 것"으로 정의한다. 

 

1-2. 왜 토지를 등록해야 하는가?

현대에 와서 토지 등록은 소유권과 조세를 위한 목적만은 아니다. 도시화와 산업화에 따라 고도로 분화하는 사회 구조의 안정적 관리를 위해 토지 정보를 제공하는 데 그 중요성이 많다. 토지를 국토 전반에 걸쳐서 일정한 사항을 등록한 공부는 국가의 재정 및 행정적인 목적 달성을 위한 공적 장부이며 국민의 권리와 관련되어 소유자의 권리를 확실하게 해주고 토지 거래를 안전하고 신속히 해주는 사법상의 장부로서 필요하다.

 

 

 

2. 토지 등록 과정

국토교통부 장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 및 좌표 등을 조사, 측량하여 지적공부에 등록하여야 한다. (지적법)

 

2-1. 등록의 분류

2-1-1. 신청에 의한 경우

지적 공부에 등록하는 지번, 지목, 면적, 경계 및 좌표는 토지의 이동이 있을 때 토지 소유자의 신청을 받아 지적소관청이 결정한다. 여기서 중요한 점은 신청자가 개인이더라도 최종 결정은 지적소관청, 즉 국가가 한다는 것이다.

2-1-2. 직권에 의한 경우

신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사 및 측량하여 결정할 수 있다.

 

2-2. 직권에 의한 등록 사항의 정리 과정

 

1.) 토지이동 현황 조사 계획 수립

- 지적소관청은 토지의 이동 현황을 직권으로 조사, 측량하여 토지의 지번, 지목, 면적, 경계 및 좌표를 결정하려는 때에는 토지이동 현황 조사 계획을 수립하여야 한다.

- 토지이동 현황 조사 계획은 시군구별로 수립하되, 부득이한 사유가 있는 때에는 읍면동별로 수립할 수 있다.

2.) 토지이동 조사부 작성

지적소관청은 토지이동 현황 조사 계획에 따라 토지의 이동 현황을 조사한 때에는 토지이동 조사부에 토지의 이동 현황을 적어야 한다.

3.) 토지이동정리 결의서 작성

지적소관청은 지적공부를 정리하려는 때에는 토지이동 조사부를 근거로 토지 이동 조서를 작성하여 토지이동정리 결의서에 첨부하여야 하며, 토지이동 조서의 아랫부분 여백에 "공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 제2항 단서에 따른 직권정리"라고 적어야 한다.

4.) 지적공부정리

지적소관청은 토지이동 현황 조사 결과에 따라 토지의 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 결정한 때에는 이에 따라 지적공부를 정리하여야 한다.

 

 

 

3. 토지 등록의 효력

 

3-1. 행정 처분의 구속력

행정 처분의 구속력은 행정 행위가 법정 요건을 갖추어 행하여진 경우에는 그 내용에 따라 상대방과 행정청을 구속한다는 것이다. 즉, 토지 등록의 행정 처분이 유효하는 한 정당한 절차 없이 그 존재를 부정하거나 효력을 기피할 수 없다는 뜻이다.

3-2. 토지 등록의 공정력

공정력은 토지 등록에 있어서의 행정처분이 유효하게 성립하기 위한 요건을 완전히 갖추지 못하여 하자가 있다고 인정될 때라도 절대 무효인 경우를 제외하고는 그 효력을 부인할 수 없는 것으로서 무하자 추정 또는 적법성이 추정되는 것이다. 일단 권한 있는 기관에 의하여 취소되기 전에는 상대방 또는 제3자도 이에 구속되고 그 효력을 부정하지 못함을 의미한다.

3-3. 토지 등록의 확정력

행정행위의 불가쟁력이라고도 한다. 일단 유효하게 등록된 사항은 일정한 기간이 경과한 뒤에는 그 상대방이나 이해관계인이 그 효력을 다툴 수 없을 뿐 아니라 소관청 자신도 특별한 사유가 없는 한 그 처분 행위를 다툴 수 없다.

3-4. 토지 등록의 강제력

지적 측량이나 토지 등록 사항에 대하여 사법권의 힘을 빌릴 것 없이 행정청 자체의 명의로써 자력으로 집행할 수 있는 강력한 효력으로 강제집행력이라고도 한다.

 

 

 

4. 토지 등록의 원칙

결과적으로 토지는 소유자나 이해관계인에게 정보를 제공하게 위하여 등록한다. 전 세계적으로 토지 등록은 지적과 등기 둘 다를 의미하지만 한국에서는 토지의 등록만을 의미한다. 이러한 토지 등록의 원칙은 그 나라의 발전 과정이나 관습에 따라 여러 가지로 분류될 수 있다.

 

4-1. 등록의 원칙

토지에 관한 모든 표시 사항을 지적 공부에 반드시 등록하여야 하며 토지의 이동이 이루어지려면 지적 공부에 그 변동 사항을 등록하여야 한다는 토지 등록의 원칙이다. 토지 표시의 등록 주의라고 할 수 있다. 적극적 등록 제도와 법 지적을 채택하고 있는 나라에서 적용하고 있는 원리이기도 하다. 토지의 권리 행사는 토지 대장 또는 토지 등록부에 그 토지를 등록하고 나서야 가능하다는 것이다.

4-2. 신청의 원칙

토지의 등록은 토지 소유자의 신청을 전제로 하되 신청이 없을 때는 직권으로 직접 조사하거나 측량하여 처리하도록 규정하고 있다. (직권으로 등록할 수 있으나 원칙은 소유자의 신청에 의하는 것이다. 헷갈리지 않도록 조심하자.)

4-3. 특정화의 원칙

토지 등록 제도에 있어서 특정화의 원칙은 권리의 객체로서 모든 토지는 반드시 특정적이면서도 단순하며 명확한 방법에 의해 인식될 수 있도록 개별화함을 의미한다. 이 원칙이 실질적으로 지적과 등기의 관련성을 만들어준다.

4-4. 국정 주의 또는 직권주의

지적소관청에 의한 직권 등록과도 이어지는 개념이다. 지적 공부의 등록사항은 국가만이 결정할 수 있다는 원칙이다.

4-5. 공시의 원칙 또는 공개주의

토지 등록의 법적 지위에 있어서 토지 이동이나 물권의 변동은 반드시 외부에 알려야 한다는 원칙을 공시의 원칙 또는 공개주의라고 한다. 토지에 관한 등록사항을 지적공부에 등록하여 일반인에게 공시하여 토지 소유자는 물론 이해관계자 및 기타 누구나 이용할 수 있도록 하는 것이다.

4-6. 공신의 원칙

공신의 원칙은 물권의 존재를 추측케 하는 표상이다. 한마디로 공시 방법을 신뢰하여 거래한 자는 비록 그 공시 방법이 틀렸더라도 그 공시된 대로의 권리를 인정하여 이를 보호해야 한다는 것이다. 즉 공신의 원칙은 선의의 거래자를 보호하여 정말로 그 등기 내용과 같은 권리관계가 존재한 것처럼 법률의 효과를 인정하려는 법칙이다. (다만 우리나라 부동산에 관련한 법에서는 채택하고 있지 않다.)